5 Tipps zur Miet­min­de­rung bei Wasser­schaden

In einer Mietwohnung kann schnell und ganz ohne eigenes Verschulden ein Wasserschaden eintreten – zum Beispiel, wenn in der Wohnung eine Etage höher ein Rohr platzt oder die Waschmaschine ausläuft. Lassen sich dann die eigenen vier Wände durch diesen Schaden nicht oder nur teilweise – beziehungsweise eingeschränkt – nutzen, darf man die Miete mindern. Doch was ist erlaubt? Welche formellen Aspekte muss man beachten? Wir geben 5 Tipps zur statthaften Mietminderung bei einem Wasserschaden.


Tipp 1: Infor­mieren Sie sich über Ihre Rechte

Grundsätzliches zur Mietminderung hat der Gesetzgeber in § 536 BGB festgelegt. Der erste Absatz lautet:

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Bei einer Mietminderung spielt keine Rolle, ob der Vermieter den Wasserschaden selbst verschuldet hat oder nicht. Das Recht auf Minderung besteht im Rahmen der allgemeinen Garantiehaftung des Vermieters. Er trägt auch die Beweispflicht, wenn er vermutet, dass der Mieter selbst den Schaden herbeigeführt hat; dass etwa die feuchte Wand nicht auf ein leckendes Rohr, sondern auf falsches Lüften des Mieters zurückzuführen ist. In dem Fall muss der Vermieter einen Gutachter zur Prüfung des Wasserschadens beauftragen.


Tipp 2: Mindern Sie die Miete nur für den Zeit­raum, in dem der Wasser­schaden besteht

Sie dürfen nur dann die Miete mindern, wenn ein erheblicher Mietmangel vorliegt und Sie gravierend in der Nutzung Ihrer Wohnung beeinträchtigt sind. Sogenannte Bagatellschäden wie tropfende Wasserhähne sind von einer Mietminderung ausgeschlossen. Das ist bei einem Rohrbruch natürlich etwas anderes: In diesen und vergleichbaren Fällen dürfen Sie die Miete für den Zeitraum kürzen, in dem Sie mit dem Wasserschaden und möglichen Folgeschäden leben müssen. Ab dem Zeitpunkt, an dem der Schaden vom Vermieter behoben wurde, zahlen Sie wieder Ihre normale Miete.

Die Mietminderung hat dabei taggenau zu erfolgen. Sie dürfen also nicht einfach pauschal die gesamte Monatsmiete heruntersetzen. Die Minderung beginnt an dem Tag, an dem Sie den Wasserschaden Ihrem Vermieter gemeldet haben, und endet mit der vollständigen Behebung. Gerechnet wird mit der tatsächlichen Anzahl von Tagen des jeweiligen Monats. Die Berechnung erfolgt übrigens unabhängig davon, ob Sie sich während des Zeitraums in der Wohnung aufgehalten haben oder nicht. Fahren Sie zwischendurch einige Tage in Urlaub, gilt die Mietminderung auch für diesen Zeitraum.

Tipp

Die Mietminderung wird anhand der Bruttomiete berechnet. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach bestätigt (Az. XII ZR 225/03 und Az. VIII ZR 223/10). Die Bruttomiete setzt sich aus der Kalt- oder Grundmiete und den Nebenkosten (Heiz- und Betriebskosten) zusammen.


Tipp 3: Setzen Sie die Miet­min­de­rungs­quote nicht zu hoch an

Der entscheidende Fehler bei den meisten Mietminderungen: sie fallen oft zu hoch aus. Haben Sie die Miete so weit gekürzt, dass Sie mehr als eine Monatsmiete im Rückstand sind, darf der Vermieter Ihnen ordentlich kündigen. Bei mehr als zwei Monatsmieten droht sogar eine fristlose Kündigung. Eine nachträgliche Korrektur – sprich: Absenkung der Mietminderung und Erhöhung der regulären Mietzahlung –, ist dann oft nicht (mehr) möglich. Wer also die Miete zu sehr kürzt, riskiert damit, sich demnächst wieder auf Wohnungssuche begeben zu müssen.

Wie lässt sich aber das Kündigungsrisiko eingrenzen? Es gibt keine gesetzlichen Regelungen, welche die Höhe gerechtfertigter Kürzungen festlegen. Die Mietminderungsquote wird von Fall zu Fall individuell bestimmt – endet eine Auseinandersetzung vor Gericht, entscheidet dieses. Jedes Gericht ist unabhängig in seiner Urteilsfindung. Darum können die Quoten verschiedener Gerichte oder nachfolgender Instanzen durchaus voneinander abweichen. Sich auf ein bestimmtes Urteil zu berufen, bietet also keine Sicherheiten, sondern nur einen ersten Anhaltspunkt.

Für den Einstieg eignet sich die Mietminderungstabelle des Deutschen Anwaltsregisters (DAWR). Hier werden verschiedene Gerichtsurteile inklusive der entsprechenden Minderungsquoten aufgeführt. Statt die Mietminderung selbstständig und damit zu hoch anzusetzen, können Sie aber auch Ihre reguläre Miete „unter Vorbehalt“ zahlen. Auch eine Mietminderung unter Vorbehalt ist möglich. So sichern Sie sich insofern ab, als Sie sich das Recht für eine Kürzung offenhalten beziehungs­weise mögliche Rückstände alsbald begleichen.

Tipp

Lassen Sie sich vor einer Mietminderung fachgerecht beraten. Hilfe bietet beispielsweise ein Fachanwalt für Mietrecht. Auch die Verbraucherschutz-Organisationen wie der Deutsche Mieterbund, der Interessenverband Mieterschutz oder Ihre Verbraucherzentrale unterstützen Sie sachkundig.


Tipp 4: Zeigen Sie Ihrem Vermieter den Wasser­schaden an

Bei einem Wasserschaden dürfen Sie nicht sofort und einfach so die Miete mindern. Zuvor müssen Sie Ihren Vermieter unverzüglich über den Mangel in Kenntnis setzen. Bei einem Wasserschaden ist die Dringlichkeit sehr hoch. Deshalb sollten Sie am besten Ihren Vermieter beziehungsweise die zuständige Hausverwaltung direkt per Telefon informieren.

Damit Sie für den Fall eines späteren Streits beweisen können, dass Sie den Mangel angezeigt haben, sollten Sie zusätzlich ein Schreiben an den Vermieter anfertigen. In diesem zeigen Sie den Mietmangel an und setzen eine entsprechende Frist zur Beseitigung. Besteht keine Gefahr für Leib und Leben, sind zwei bis vier Wochen angemessen. Denn der Vermieter hat das Recht, den Sachverhalt zunächst prüfen zu lassen. Nennen Sie als Frist das konkrete Datum, zu dem der Schaden behoben sein muss. Ihr Schreiben samt Unterschrift versenden Sie am besten per Einschreiben mit Rückschein oder per Fax mit Sendebestätigung. So können Sie beweisen, dass Sie eine Mitteilung verschickt haben und der Vermieter diese auch erhalten hat.


Tipp 5: Beschreiben Sie den Wasser­schaden ganz genau

Damit der Wasserschaden als Mietmangel gilt, müssen Sie ihn so genau wie möglich beschreiben. Die Erklärung „Bei uns gibt’s eine feuchte Stelle an der Decke“ reicht dabei nicht aus. Stattdessen sind Ihrem Vermieter gegenüber konkrete Angaben zu machen: „Die feuchte Stelle befindet sich an der Decke des Schlafzimmers, ca. 80 cm von der nördlichen und 120 cm von der westlichen Wand entfernt. Der Wasserfleck hat eine Ausdehnung von etwa 50 cm. Das direkt darunter befindliche Parkett ist auf einer Fläche von 90 cm² aufgeweicht.“

Vermeiden Sie pauschale Benennungen, sondern beschreiben Sie möglichst exakt: In welchem Zimmer ist der Wasserschaden aufgetreten? An welcher Stelle befindet er sich? Wie groß ist er? Welche Wohnungsteile sind noch betroffen? Seien Sie in Ihren Ausführungen so genau wie nötig, aber fassen Sie sich auch so kurz wie möglich. Eine konkrete Minderungsquote müssen Sie im ersten Schreiben noch nicht angeben. Sie dürfen eine solche auch später nachreichen, wenn Sie das tatsächliche Ausmaß des Schadens besser beurteilen können.

Tipp

Dokumentieren Sie den Wasserschaden mit Ihrem Smartphone oder Ihrer Kamera. Nehmen Sie Fotos von allen betroffenen Stellen auf, möglichst aus verschiedenen Perspektiven. Für die Schadenregulierung mit der Hausratversicherung fotografieren Sie auch alle betroffenen Gegenstände.


So gehen Sie bei der Miet­min­de­rung für einen Wasser­schaden richtig vor
  1. Informieren Sie Ihren Vermieter telefonisch und schriftlich (parallel!) über den Wasserschaden. Zeigen Sie den Mangel im Detail an.
  2. Ab dem Tag der Mangelanzeige kann die Miete gemindert werden.
  3. Um die Mietminderungsquote zu bestimmen, vergleichen Sie Ihren Wasserschaden mit den Gerichtsurteilen der Mietminderungstabelle oder lassen sich durch einen Rechtsanwalt beraten. Teilen Sie das Ergebnis Ihrem Vermieter schriftlich mit.
  4. Alternativ zahlen oder kürzen Sie Ihre Miete „unter Vorbehalt“.
  5. Sobald der Vermieter den Wasserschaden vollständig hat beheben lassen, zahlen Sie wieder die reguläre Miete.