Ausgabe 04/2017
Tipps zum Immobilienkauf

Keine Miete mehr zahlen, etwas Solides fürs Alter besitzen: Gründe für eine eigene Immobilie gibt es viele. Doch den Kauf einer bestehenden Immobilie sollte man überlegt angehen.

Rund drei Millionen Deutsche planen jedes Jahr, in eine eigene Immobilie zu ziehen. Die wichtigste Frage dabei: bauen oder kaufen? Beide Formen besitzen Vor- und Nachteile, die jeder künftige Immobilienbesitzer abwägen muss. Standardempfehlungen gibt es nämlich nicht. Bestandsimmobilien kann man zum Beispiel jederzeit genauer unter die Lupe nehmen, während es den Neubau zunächst nur als Entwurf des Architekten oder als Fertighaus-Konzept des Bauunternehmers gibt. Demgegenüber ist bei älteren Gebäuden meist eine energetische Sanierung notwendig, neue Häuser sind bereits auf Energieeffizienz getrimmt.

Doch auf jeden Häuslebauer kommen zwei, die ihre Immobilie dem Vorbesitzer abkaufen. Ein Vorteil von Bestandsimmobilien liegt auf der Hand: Sie befinden sich in gewachsenen Nachbarschaften. Hier kann man einfach durch Klingeln an den Türen herausfinden, wer nebenan lebt – und ob man gut miteinander auskommt. Gegenüber einem Neubau hat man zwar einen geringeren Einfluss auf die Gestaltung. Allerdings erspart man sich auch den Schlamm, die Bagger und den rauen Ton der Bauarbeiter auf der Baustelle. Zudem klagt jeder zweite Bauherr über Pfusch am Bau; viele Bauprojekte werden nicht pünktlich fertig und kosten dadurch mehr als geplant. Mit einem fertigen Haus kann das nicht passieren.

Die drei wichtigsten Kriterien: Lage, Lage und Lage

Wer sich für den Kauf einer Bestandsimmobilie entscheidet, sollte einige Punkte beachten. Die drei wichtigsten Kriterien für eine Immobilie sind: die Lage, die Lage und die Lage (wie der Makler sagt). Experten unterscheiden zwischen Makro- und Mikrolagen. Die Makrolage beschreibt, wie die wirtschaftliche Entwicklung und Zukunftschancen einer Region aussehen; die Mikrolage bezieht sich auf die direkte Nachbarschaft. Bei ihrer Bewertung spielen nicht nur Aspekte wie durchschnittliche Familiengröße, Alter und Einkommen eine Rolle, sondern auch Faktoren wie die Anbindung an den Nahverkehr, das Vorhandensein von Kindergärten und Schulen in der Umgebung sowie die Verfügbarkeit von Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten.

Die Makro- und die Mikrolage der Immobilie haben den größten Einfluss auf den Preis. In München und Wiesbaden kosten vergleichbare Objekte deutlich mehr als etwa in Chemnitz oder Paderborn. Ruhige Wohngebiete mit Grünflächen in der Nähe sind attraktiver als nahegelegene Autobahnen oder Einflugschneisen großer Flughäfen. Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie machen sich beim Kaufpreis natürlich ebenfalls bemerkbar. Doch die Finanzierungskosten sind nicht die einzigen, die Sie berücksichtigen müssen. Dazu kommen laufende Ausgaben: Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Kosten für den Schornsteinfeger und eventuell auch für die Straßenreinigung.

Laufende Kosten und Rückstellungen für Reparaturen und Instandhaltung

Die größten Einzelposten stellen aber die Kosten für Heizung, Wasser und elektrische Energie dar. Lassen Sie sich daher bei einer Bestandsimmobilie die Verbrauchswerte der letzten zwei bis drei Jahre für Öl, Gas und Strom, aber auch für Wasser und Abwasser zeigen. Auch die Reparatur- und Instandhaltungskosten sollten Sie nicht vergessen. Die Rücklagen sind wichtig für den Fall, dass das Dach saniert werden muss, die Fenster undicht werden oder die Fassade einen Neuanstrich braucht. Bei neu gebauten Häusern rechnet man mit 10 Euro pro Quadratmeter oder 1 Prozent des Hauswertes pro Jahr. Kaufen Sie eine ältere Immobilie, die Sie nicht unmittelbar sanieren, sollten Sie die jährlichen Rücklagen etwa doppelt so hoch ansetzen.

Verkäufer muss Energieausweis des Hauses vorlegen

Prüfen Sie vor dem Kauf alle Unterlagen: Grundbuchauszug, Grundrisse, Baugenehmigungen für Umbauten (z. B. Wintergarten, Solaranlage), Nachweise über Modernisierungen (z. B. Heizung) und den Energieausweis. Dieser ist Pflicht: Die Angaben enthalten Energiebedarf und -verbrauch der Immobilie, den Hauptenergieträger der Heizung, das Baujahr und – wie bei Kühlschränken und Fernsehern – die Energieeffizienzklasse. Sind Sie und der Verkäufer sich einig, wird der Kaufvertrag aufgesetzt. Da jede Immobilie Besonderheiten aufweist, muss der Vertrag immer individuell gestaltet werden. Wirksam ist er erst nach der Beurkundung durch den Notar; die eigentliche Eigentumsübertragung erfolgt durch die Umschreibung im Grundbuch.

Eine Immobilie ist für gewöhnlich eine Lebensinvestition. Daher sollten Sie immer verschiedene Angebote sorgfältig prüfen, bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden. Mit unseren Tipps können Sie dem Hauskauf aber gelassener entgegensehen.

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