Ausgabe 04/2017
Nebenkosten beim Hauskauf

Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als den reinen Verkaufspreis. Die Kaufnebenkosten erhöhen die Ausgaben im Schnitt um 15 Prozent und mehr. Diese Kosten sollte man schon im Vorhinein einplanen.

Makler

Der Makler ist der Experte, wenn es darum geht, den Kauf eines Hauses systematisch in Angriff zu nehmen. Er bespricht mit Ihnen, wie Sie sich Ihre Traumimmobilie vorstellen, welche Anforderungen Sie an Lage, Größe und Ausstattung stellen, wo Ihre finanzielle Schmerzgrenze liegt und zu welchen Kompromissen Sie gegebenenfalls bereit sind. Der Makler schickt Ihnen dann Exposés zu passenden Häusern aus seinem Portfolio zu, besichtigt zusammen mit Ihnen interessante Objekte und beantwortet Ihnen alle Fragen. Auch beim Notartermin ist der Makler in der Regel dabei.

Provision: 3 bis 8 Prozent des Kaufpreises plus 19 Prozent Mehrwertsteuer

Notar

Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, muss den Vertrag gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch bei einem Notar beurkunden lassen. Als unparteiische Instanz berät er beide Seiten über die Folgen ihres Handelns und achtet darauf, dass beim Kauf alle Gesetze eingehalten werden. Dazu fordert der Notar gegebenenfalls zusätzliche Unterlagen an, zum Beispiel von der betreffenden Kommunalverwaltung. Zudem kümmert sich der Notar auch um die Grundbucheintragung. Die fälligen Gebühren werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Die Bundesnotarkammer stellt einen Gebührenrechner zum Download bereit.

Gebühr: Fester Satz nach Gebührenordnung; Faustregel: 1 Prozent der Kaufsumme

Grundbucheintrag

Offizieller Eigentümer der gekauften Immobilie sind Sie erst, nachdem Ihr Name ins Grundbuch eingetragen worden ist. Dieses Register liegt beim zuständigen Amtsgericht („Grundbuchgericht“) und enthält alle beurkundeten Grundstücksrechte. Im Grundbuch werden zudem Hypotheken beziehungsweise Grundschulden notiert. Auch Verpflichtungen oder Nutzungsrechte sind festgehalten, z. B. das Wegerecht bei Immobilien in zweiter Reihe (Hinterlandbebauung). Die Kosten werden durch die jeweilige Gebührenordnung geregelt. Weitere Informationen erhalten Sie von Ihrem zuständigen Amtsgericht.

Gebühr: Fester Satz nach Gebührenordnung; Faustregel: 0,5 Prozent der Kaufsumme

Grunderwerbsteuer

Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie müssen Sie die Grunderwerbsteuer zahlen. Deren Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis – und dem Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet. Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbstständig fest. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent beispielsweise in Brandenburg, Thüringen oder dem Saarland. Bei einem Verkauf an Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, zum Beispiel von Eltern an ihr Kind, wird keine Grunderwerbsteuer fällig; bei Verkäufen zwischen Geschwistern dagegen schon. Über die genaue Höhe an Ihrem Standort informiert Sie Ihr zuständiges Finanzamt.

Steuersatz: Fest; abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent

Beispielrechnung

Eigenheim in der Nähe von Saarbücken (Kaufpreis): 250.000 Euro

Makler (7 Prozent + Mehrwertsteuer): 20.825 Euro
Notar (1 Prozent): 2.500 Euro
Grundbucheintragung (0,5 Prozent): 1.250 Euro
Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent): 16.250 Euro
Summe Kaufnebenkosten: 40.825 Euro
Kosten insgesamt: 290.825 Euro

3 Tipps, wie Sie Kaufnebenkosten verringern

Eine Vollfinanzierung, bei der neben den eigentlichen Kauf- auch alle Kaufnebenkosten in der Immobilienfinanzierung enthalten sind, wird von Banken und Sparkasse heutzutage kaum noch angeboten. Das heißt: Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer müssen Sie in der Regel selbst zahlen, zusätzlich zum Eigenkapital, das für die Immobilienfinanzierung ebenfalls herangezogen wird. Zudem müssen Sie mit weiteren Kosten rechnen: zum Beispiel, wenn Sie das Bad erneuern wollen. Aber auch die Ausgaben für den Umzug sollten Sie nicht vergessen – und denken Sie an die Kosten, die für neue Tapeten, Möbel oder Gartengeräte zusammenkommen.
Daher sollten Sie alle Spielräume nutzen, um die Kosten – und damit auch die Nebenkosten – gering zu halten:

  • Wenn Sie es schaffen, den Verkäufer um einige Tausend Euro herunterzuhandeln, fällt dadurch zugleich die Bemessungsgrundlage vieler Posten niedriger aus – Sie sparen also automatisch einige Hundert Euro bei den Kaufnebenkosten.
  • Die Sätze für Maklerprovisionen sind Richtwerte, keine festgesetzten Gebühren. Mancher Makler akzeptiert auch eine niedrigere Bezahlung – vor allem, wenn er die Immobilie schon länger im Bestand hat.
  • Fest eingebaute Gegenstände und Möbel (z. B. Einbauküchen) kann man aus dem Kaufpreis herausrechnen und separat bezahlen. Dadurch sinkt auch in diesem Fall die Bemessungsgrundlage für den Makler, den Notar und den Fiskus.
Kaufnebenkosten

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