Auf einem Tisch liegen eine Flurkarte und ein Modellhaus, um einen Grundstückskauf vorzubereiten.

Grundstück kaufen: was beachten?

So findest Du das passende Grundstück für Dein Haus

Die wichtigsten Tipps vor dem Grund­stücks­kauf

  • Dein Gefühl: In erster Linie ist wichtig, dass Du Dich auf Deinem potenziell neuen Grundstück wohlfühlst und Dir vorstellen kannst, dort Dein Traumhaus zu bauen, in dem Du für lange Zeit wohnen wirst.
  • Lage: Denke auch an Deinen Alltag oder Deine Familienplanung, bevor Du ein Grundstück kaufst. Sind Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Apotheken in der Nähe? Wie sieht es mit Kindergärten und Schulen aus? Möchtest Du alles Wichtige zu Fuß und mit dem Fahrrad erreichen können oder stören Dich lange Autofahrten nicht? All diese Fragen sind vor dem Grundstückskauf zu beachten.
  • Bebauung: Wichtig ist auch, sich über den Bebauungsplan der Gemeinde und mögliche Einschränkungen beim Hausbau zu informieren. Ist in den nächsten Jahren in der Nähe ein Einkaufzentrum oder ein anderes großes Bauprojekt geplant? Dadurch könnte Deine schöne Aussicht verbaut werden oder eine erhöhte Verkehrs- oder Lärmbelastung entstehen. Zudem kann die Gemeinde Vorschriften zur Dachform, Fassadengestaltung und anderen Ausgestaltungen des Hausbaus machen.
  • Kosten: Neben Deinem persönlichen Eindruck vom Grundstück muss natürlich auch der Kaufpreis passen. Prüfe vorab, ob der Kaufpreis realistisch ist und dass Du zusammen mit Deiner Bank die Finanzierung stemmen kannst. Vergiss dabei nicht die Kosten für den Notar, die Grunderwerbssteuer und andere Nebenkosten.

Wer selbst ein schönes Haus bauen möchte, geht zunächst auf Grundstückssuche. Baugrund ist jedoch in der heutigen Zeit rar gesät und wird oft von mehreren Interessenten angefragt. Trotzdem solltest Du nicht gleich beim erstbesten Grundstück zuschlagen, das Du findest. Es gibt viele verschiedene Punkte, die es zu beachten gilt, bevor Du dem Kauf des Grundstücks verbindlich zusagst. Wir geben Dir ein paar Tipps, worauf Du achten solltest, wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest und vor allem, bevor Du den Kaufvertrag unterschreibst.

In diesem Ratgeber erhältst Du allgemeine Informationen dazu, was Du bei einem Grundstückskauf beachten solltest. Weitere Informationen zu Versicherungen für Bauherren findest Du auf unseren Produktseiten.

Welche Grundstücksarten gibt es und worauf darf man ein Haus bauen?

Bei der Grundstückssuche wirst Du auf verschiedene Arten von Grundstücken stoßen, aber nicht überall darfst Du ein Haus bauen. Wir stellen Dir die verschiedenen Grund­stücks­arten vor.

Diese Grundstücke werden umgangssprachlich auch Ackerland genannt und dürfen meistens nicht bebaut werden. Diese befinden sich oftmals an einem ungünstigen Standort, was die Infrastruktur, Versorgung mit Wasser und Strom und den Anschluss an Internet und Telefon angeht.

Bauerwartungsland ist eine Zwischenstufe zwischen Acker- und Bauland. Es ist möglich, dass die Fläche von der Gemeinde zur Bebauung freigegeben wird, passiert ist dies aber noch nicht. Das Grundstück ist nicht erschlossen, das bedeutet, es ist nicht an die Zu- und Ableitungen für Wasser und Abwasser angeschlossen und auch nicht an die Energieversorgung.

Wann Bauerwartungsland erschlossen wird und bebaut werden darf, ist in der Regel nicht sicher. Das heißt, es kann auch sehr lange dauern, bis Du auf diesem Grundstück bauen darfst. Die Banken geben Dir für den Kauf von Bau­erwartungs­land in der Regel keinen Kredit.

Mit dem Rohbauland bist Du schon einen großen Schritt weiter als mit Bauerwartungsland. Die Freigabe zur Bebauung ist bereits erfolgt und Du könntest mit dem Hausbau beginnen. Das Einzige, das noch fehlt, ist die Erschließung. Wenn Du das Grundstück kaufst, musst Du Dich an den Erschließungskosten beteiligen. In der Regel stimmt die Bank einer Finanzierung von Rohbauland zu.

Diese Grundstücksart ist die unkomplizierteste, aber auch die teuerste, wenn Du ein Haus bauen möchtest. Es ist bereits erschlossen und Du darfst es bebauen. Zudem sind auch alle Hindernisse auf dem Grundstück beseitigt, die Deinen Hausbau verhindern könnten, wie z. B. große Bäume. Im Prinzip kannst Du nach dem Kauf direkt mit dem Bau loslegen.

Vor dem Grundstückskauf solltest Du beachten, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Das kann vor allem beim Kauf von Privat wichtig sein, denn der Verkäufer weiß es vielleicht selbst nicht genau. Ein Makler klärt Dich in der Regel von selbst auf bzw. bietet Dir kein Grundstück zum Kauf an, auf dem Du nicht bauen darfst.

Welche Fragen solltest Du Dir beim Grundstückskauf stellen?

Bevor Du Dich für ein Grundstück entscheidest, solltest Du Dir folgende Fragen stellen:

  • Wo möchte ich in Zukunft wohnen, auf dem Land oder in der Stadt?
  • Entspricht die Infrastruktur meinen Vorstellungen?
  • Wie sieht meine Zukunftsplanung aus? Brauche ich viel Platz oder einen Garten?
  • Wie hoch sind die Nebenkosten wie z. B. für den Notar?
  • Kann ich mein Haus auf dem Grundstück so bauen, wie es mir Wünsche?

Was muss man beim Grundstückskauf beachten?

Beim Grundstückskauf gibt es vieles zu beachten. Damit Du nicht den Überblick verlierst, kannst Du Dich an dieser Checkliste orientieren:

  • Größe des Grundstücks
  • Lage
  • Beschaffenheit und Altlasten
  • Bebauungsplan
  • Erschließung
  • Finanzierung und Nebenkosten
  • Grundbucheintrag
  • Nachbarschaft

Was Du bei diesen Punkten genau beachten musst, wenn Du ein Baugrundstück kaufen möchtest, ist auch teilweise abhängig von Deinem Bauvorhaben und Deinen persönlichen Ansprüchen.

Größe des Grundstücks

Denke daran, Deine Zukunftspläne und die Wunschgestaltung Deines Hauses zu beachten, wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest. Bist Du ein Gartenmensch und liebst viele Pflanzen, Blumenbeete und eine große, gemütliche Terrasse, brauchst Du eine große Grundfläche. Möchtest Du neben Deinem Wohnhaus noch eine Garage, einen Carport oder ein Gartenhaus bauen, ist auch dafür viel Platz notwendig. Überlege Dir aber genauso, ob Du eine Familie gründen möchtest, und plane entsprechend Kinderzimmer und Platz zum Spielen ein. Dabei ist es auch wichtig auf die Bebauungs­grenzen zum Nachbar­grundstück zu achten.

Lage des Grundstücks und die Nachbarschaft

Was ebenfalls wichtig zu beachten ist, wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest, ist die Lage und die Nachbarschaft. Denn in der Regel bleibst Du für mehrere Jahrzehnte in Deinem selbstgebauten Haus wohnen. Wenn Du Dir dann ein Grundstück in der Stadt kaufst, obwohl Du lieber auf dem Land leben würdest oder mit Deinen Nachbarn auf Dauer nicht klarkommst, wird der Grundstückskauf schnell zu einer Last. Beachte beim Kauf des Grundstücks auch die Infrastruktur, nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten und Schulen, Kindergärten, Apotheken oder Ärzte. Legst Du Wert darauf, vieles zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu erreichen, dann ist ein zentrales Grundstück eher das richtige für Dich als ein Baugrund weit außerhalb der Stadt.

Beschaffenheit und Bewuchs des Grundstücks

Beim Grundstückskauf solltest Du die Beschaffenheit des Bodens beachten, denn der muss Dein Haus auch tragen. Die Bodenbeschaffenheit kann dafür sorgen, dass sich der Boden unter hoher Last verformt und Dein Haus dadurch absackt oder Risse bekommt. Das möchtest Du bestimmt vermeiden, deswegen bietet es sich an, im Vorfeld ein Bodengutachten machen zu lassen. Zudem kannst Du dann überprüfen, ob sich im Boden noch Altlasten befinden, wie z. B. Ablagerungen von Asbest oder anderen schädlichen Stoffen.

Gleichzeitig solltest Du beim Grundstückskauf bzw. bei der Begehung beachten, was alles aus dem Boden sprießt. Obstbäume oder -sträucher sind zwar schön anzusehen und tragen leckere Früchte, sie können aber auch zum Problem werden. Vor allem Bambus und Sträucher wuchern gerne unkontrolliert und sind nur schwer in den Griff zu kriegen. Steht ein Baum mitten auf dem Grundstück und müsste für den Hausbau gefällt werden, brauchst Du erst einmal eine Genehmigung. Bekommst Du diese nicht, kannst Du Dein Haus nicht so bauen wie ursprünglich geplant.

Informiere Dich im Vorfeld, ob sich Dein Grundstück in einem ehemaligen Kriegs­gebiet befindet und der Boden nach Blind­gängern abgesucht wurde. Solltest Du beim Hausbau auf eine alte Bombe stoßen, bist Du für die Freilegung und die Erdarbeiten verantwortlich und musst für die Kosten aufkommen.

Bebauungsplan der Gemeinde

Im Bebauungsplan der Gemeinde findest Du alle Vorschriften, die für den Hausbau in dieser Gegend gelten. Denn oftmals gibt es bestimmte Bedingungen, wie z. B. Abstände zwischen den Häusern, die maximale Höhe eines Hauses, wie viele Stockwerke das Haus oder auch welche Form das Dach haben darf, welche Materialien und Farben zur Fassadengestaltung verwendet werden dürfen und noch einiges mehr. Gibt es keinen Bebauungsplan, kannst Du Dich an umliegenden Häusern orientieren oder zur Sicherheit beim zuständigen Bauamt nachfragen und dort den Entwurf Deines Hauses vorzeigen.

Neben dem Bebauungsplan solltest Du auch in den Stadtentwicklungsplan der Gemeinde schauen, was in den nächsten Jahren an Bauprojekten geplant ist. So siehst Du, ob in Deiner direkten Umgebung ein großes Einkaufscenter oder Hotel geplant ist oder ob Dir ein Neubaugebiet die schöne Aussicht rauben wird. Diese Punkte solltest Du auf jeden Fall vor dem Grundstückskauf beachten, denn ist der Kaufvertrag unterschrieben, gibt es in der Regel kein Zurück mehr.

Erschließung des Grundstücks

Mit dem Erschließen eines Grundstücks ist die Anbindung an sämtliche Anschlüsse und Leitungen zur Strom- und Wasserversorgung, sowie Gas, Internet und Telefon gemeint. Vermeintliche Schnäppchen sind oftmals noch nicht erschlossen, weshalb sie günstiger sind als andere Grundstücke mit vollständiger Versorgung. Da Du Dich jedoch an den Erschließungskosten beteiligen musst, wenn Du das Grundstück vor der Erschließung kaufst, kann es teuer werden. Wie hoch die Kosten ausfallen, wird von der Gemeinde festgelegt. Am besten fragst Du vorher nach und rechnest dann aus, ob sich der Grundstückskauf finanziell lohnt bzw. ob Du die Finanzierung für Dein Traum­grundstück stemmen kannst.

Finanzierung und Nebenkosten

Die Baufinanzierung ist ein wichtiger Teil des Grundstückskaufs. Du solltest die Finanzierung bereits mit der Bank unter Dach und Fach gebracht haben, bevor Du den Kaufvertrag für das Grundstück unterschreibst. Denk daran, auch die Nebenkosten zu beachten, wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest. Denn zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch die Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision und die Kosten für ein Bodengutachten dazu. Auch die jährlich zu zahlende Grundsteuer wird oftmals zu den Nebenkosten für den Hausbau bzw. Grundstückskauf gezählt.

Grundbuch prüfen

Das Grundbuch kommt Dir nur im Zusammenhang mit einem abgeschlossenen Kauf bekannt vor? Tatsächlich gibt es einiges, worauf Du bereits vor dem Kaufen des Grundstücks achten solltest. Denn im Grundbuch ist hinterlegt, wer der rechtmäßige Eigentümer des Baugrundes ist. Das kann vor allem dann wichtig sein, wenn Du von Privat kaufen möchtest. So kannst Du sicher überprüfen, ob der Verkäufer auch tatsächlich Eigentümer ist und Du nicht auf einen Betrüger reinfällst. Außerdem haben Gemeinden oftmals ein Vorkaufsrecht, sie können also den Verkauf an Dich stoppen und das Grundstück selbst erwerben. Auch das ist im Grundbuch vermerkt, genauso wie eine noch offene Grundschuld oder Zufahrts- und Wegerechte. Auch Dein Notar wirft einen Blick ins Grundbuch und informiert Dich über eventuelle Eintragungen, bevor Du den Kaufvertrag unterschreibst.

Welche Kosten fallen bei einem Grundstückskauf an?

Ein Sparschwein ist zu sehen und eine Frau rechnet die Kosten für den Grundstückskauf zusammen.

Wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest, solltest Du beachten, was zusätzlich zum Kaufpreis an Kosten anfällt. Dazu gehören in jedem Fall Notarkosten inkl. Kosten für Grundbucheintragungen und die Grunderwerbsteuer. Falls Du einen Makler engagiert hast, kann eine Provision fällig werden. Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, kommen Erschließungskosten auf Dich zu. Zudem ist ein Bodengutachten sinnvoll. Wie hoch die Kosten für den Grundstückskauf letztendlich sind, hängt von der Größe des Grundstücks und dem Bundesland ab – und natürlich davon, welche Nebenkosten bei Deinem Wunsch-Grundstück anfallen.

Wenn Du einen Kredit für Deinen Grundstückskauf aufnimmst, solltest Du das Darlehen mit einer Risikolebensversicherung absichern. Dadurch hat nicht nur Deine Bank eine Sicherheit und Deine Chance auf einen Kredit steigen, sondern auch Deine Familie ist finanziell abgesichert. In unserem Ratgeber Restschuldversicherung erfährst Du, wie Du Deinen Kredit mit unserer Risikolebensversicherung absichern kannst.

Bis wann muss nach dem Grundstückskauf gebaut werden?

Eine einheitliche gesetzliche Frist, wie lange ein Grundstück unbebaut bleiben darf, gibt es nicht. Kaufst Du ein Grundstück von einer Gemeinde, wird im Kaufvertrag oftmals eine Bebauungsfrist festgelegt. Diese kann ein Jahr, aber auch drei Jahre oder mehr betragen. Bei einem Kauf von Privat kann es auch sein, dass gar keine Frist im Kaufvertrag vereinbart wurde. Beachte beim Grundstückskauf, ob Dir eine Bebauungsfrist gesetzt wird oder nicht.

Fazit: Beim Kauf eines Baugrundstücks solltest Du nichts überstürzen

Wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest, gibt es vieles, was Du beachten solltest. Deswegen solltest Du nichts überstürzen, auch wenn das Angebot noch so verlockend klingt. Vor allem bei einem auffällig günstigen Kaufpreis lohnt es sich, einige Fragen zu stellen. Wie sieht es mit der Bodenbeschaffenheit aus? Gibt es Altlasten auf dem Grundstück? Ist es bereits erschlossen oder musst Du noch Erschließungskosten einplanen? Genauso solltest Du Dir überlegen, ob dieses Grundstück auch wirklich Deinen Vorstellungen entspricht, denn dort wirst Du vermutlich für die nächsten Jahrzehnte leben, wenn Dein Haus gebaut ist. Nimm Dir also die Zeit, um alle Punkte, die Du beim Grundstückskauf beachten solltest, abzuhaken. Nur so findest Du das richtige Grundstück für Dich.

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