Grundstück kaufen: was beachten?

Bei der Grundstückssuche wirst Du auf verschiedene Arten von Grundstücken stoßen, aber nicht überall darfst Du ein Haus bauen. Wir stellen Dir die verschiedenen Grund­stücks­arten vor.

Vor dem Grundstückskauf solltest Du beachten, um welche Art von Grundstück es sich handelt. Das kann vor allem beim Kauf von Privat wichtig sein, denn der Verkäufer weiß es vielleicht selbst nicht genau. Ein Makler klärt Dich in der Regel von selbst auf bzw. bietet Dir kein Grundstück zum Kauf an, auf dem Du nicht bauen darfst.

Bevor Du Dich für ein Grundstück entscheidest, solltest Du Dir folgende Fragen stellen:

• Wo möchte ich in Zukunft wohnen, auf dem Land oder in der Stadt?
• Entspricht die Infrastruktur meinen Vorstellungen?
• Wie sieht meine Zukunftsplanung aus? Brauche ich viel Platz oder einen Garten?
• Wie hoch sind die Nebenkosten wie z. B. für den Notar?
• Kann ich mein Haus auf dem Grundstück so bauen, wie es mir Wünsche?

Beim Grundstückskauf gibt es vieles zu beachten. Damit Du nicht den Überblick verlierst, kannst Du Dich an dieser Checkliste orientieren:

• Größe des Grundstücks
• Lage
• Beschaffenheit und Altlasten
• Bebauungsplan
• Erschließung
• Finanzierung und Nebenkosten
• Grundbucheintrag
• Nachbarschaft

Was Du bei diesen Punkten genau beachten musst, wenn Du ein Baugrundstück kaufen möchtest, ist auch teilweise abhängig von Deinem Bauvorhaben und Deinen persönlichen Ansprüchen.

Denke daran, Deine Zukunftspläne und die Wunschgestaltung Deines Hauses zu beachten, wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest. Bist Du ein Gartenmensch und liebst viele Pflanzen, Blumenbeete und eine große, gemütliche Terrasse, brauchst Du eine große Grundfläche. Möchtest Du neben Deinem Wohnhaus noch eine Garage, einen Carport oder ein Gartenhaus bauen, ist auch dafür viel Platz notwendig. Überlege Dir aber genauso, ob Du eine Familie gründen möchtest, und plane entsprechend Kinderzimmer und Platz zum Spielen ein. Dabei ist es auch wichtig auf die Bebauungs­grenzen zum Nachbar­grundstück zu achten.

Was ebenfalls wichtig zu beachten ist, wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest, ist die Lage und die Nachbarschaft. Denn in der Regel bleibst Du für mehrere Jahrzehnte in Deinem selbstgebauten Haus wohnen. Wenn Du Dir dann ein Grundstück in der Stadt kaufst, obwohl Du lieber auf dem Land leben würdest oder mit Deinen Nachbarn auf Dauer nicht klarkommst, wird der Grundstückskauf schnell zu einer Last. Beachte beim Kauf des Grundstücks auch die Infrastruktur, nahegelegene Einkaufsmöglichkeiten und Schulen, Kindergärten, Apotheken oder Ärzte. Legst Du Wert darauf, vieles zu Fuß oder mit dem Fahrrad zu erreichen, dann ist ein zentrales Grundstück eher das richtige für Dich als ein Baugrund weit außerhalb der Stadt.

Beim Grundstückskauf solltest Du die Beschaffenheit des Bodens beachten, denn der muss Dein Haus auch tragen. Die Bodenbeschaffenheit kann dafür sorgen, dass sich der Boden unter hoher Last verformt und Dein Haus dadurch absackt oder Risse bekommt. Das möchtest Du bestimmt vermeiden, deswegen bietet es sich an, im Vorfeld ein Bodengutachten machen zu lassen. Zudem kannst Du dann überprüfen, ob sich im Boden noch Altlasten befinden, wie z. B. Ablagerungen von Asbest oder anderen schädlichen Stoffen.

Gleichzeitig solltest Du beim Grundstückskauf bzw. bei der Begehung beachten, was alles aus dem Boden sprießt. Obstbäume oder -sträucher sind zwar schön anzusehen und tragen leckere Früchte, sie können aber auch zum Problem werden. Vor allem Bambus und Sträucher wuchern gerne unkontrolliert und sind nur schwer in den Griff zu kriegen. Steht ein Baum mitten auf dem Grundstück und müsste für den Hausbau gefällt werden, brauchst Du erst einmal eine Genehmigung. Bekommst Du diese nicht, kannst Du Dein Haus nicht so bauen wie ursprünglich geplant.

Im Bebauungsplan der Gemeinde findest Du alle Vorschriften, die für den Hausbau in dieser Gegend gelten. Denn oftmals gibt es bestimmte Bedingungen, wie z. B. Abstände zwischen den Häusern, die maximale Höhe eines Hauses, wie viele Stockwerke das Haus oder auch welche Form das Dach haben darf, welche Materialien und Farben zur Fassadengestaltung verwendet werden dürfen und noch einiges mehr. Gibt es keinen Bebauungsplan, kannst Du Dich an umliegenden Häusern orientieren oder zur Sicherheit beim zuständigen Bauamt nachfragen und dort den Entwurf Deines Hauses vorzeigen.

Neben dem Bebauungsplan solltest Du auch in den Stadtentwicklungsplan der Gemeinde schauen, was in den nächsten Jahren an Bauprojekten geplant ist. So siehst Du, ob in Deiner direkten Umgebung ein großes Einkaufscenter oder Hotel geplant ist oder ob Dir ein Neubaugebiet die schöne Aussicht rauben wird. Diese Punkte solltest Du auf jeden Fall vor dem Grundstückskauf beachten, denn ist der Kaufvertrag unterschrieben, gibt es in der Regel kein Zurück mehr.

Mit dem Erschließen eines Grundstücks ist die Anbindung an sämtliche Anschlüsse und Leitungen zur Strom- und Wasserversorgung, sowie Gas, Internet und Telefon gemeint. Vermeintliche Schnäppchen sind oftmals noch nicht erschlossen, weshalb sie günstiger sind als andere Grundstücke mit vollständiger Versorgung. Da Du Dich jedoch an den Erschließungskosten beteiligen musst, wenn Du das Grundstück vor der Erschließung kaufst, kann es teuer werden. Wie hoch die Kosten ausfallen, wird von der Gemeinde festgelegt. Am besten fragst Du vorher nach und rechnest dann aus, ob sich der Grundstückskauf finanziell lohnt bzw. ob Du die Finanzierung für Dein Traum­grundstück stemmen kannst.

Die Baufinanzierung ist ein wichtiger Teil des Grundstückskaufs. Du solltest die Finanzierung bereits mit der Bank unter Dach und Fach gebracht haben, bevor Du den Kaufvertrag für das Grundstück unterschreibst. Denk daran, auch die Nebenkosten zu beachten, wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest. Denn zum eigentlichen Kaufpreis kommen noch die Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Vermessungskosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision und die Kosten für ein Bodengutachten dazu. Auch die jährlich zu zahlende Grundsteuer wird oftmals zu den Nebenkosten für den Hausbau bzw. Grundstückskauf gezählt.

Das Grundbuch kommt Dir nur im Zusammenhang mit einem abgeschlossenen Kauf bekannt vor? Tatsächlich gibt es einiges, worauf Du bereits vor dem Kaufen des Grundstücks achten solltest. Denn im Grundbuch ist hinterlegt, wer der rechtmäßige Eigentümer des Baugrundes ist. Das kann vor allem dann wichtig sein, wenn Du von Privat kaufen möchtest. So kannst Du sicher überprüfen, ob der Verkäufer auch tatsächlich Eigentümer ist und Du nicht auf einen Betrüger reinfällst. Außerdem haben Gemeinden oftmals ein Vorkaufsrecht, sie können also den Verkauf an Dich stoppen und das Grundstück selbst erwerben. Auch das ist im Grundbuch vermerkt, genauso wie eine noch offene Grundschuld oder Zufahrts- und Wegerechte. Auch Dein Notar wirft einen Blick ins Grundbuch und informiert Dich über eventuelle Eintragungen, bevor Du den Kaufvertrag unterschreibst.

Wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest, solltest Du beachten, was zusätzlich zum Kaufpreis an Kosten anfällt. Dazu gehören in jedem Fall Notarkosten inkl. Kosten für Grundbucheintragungen und die Grunderwerbsteuer. Falls Du einen Makler engagiert hast, kann eine Provision fällig werden. Ist das Grundstück noch nicht erschlossen, kommen Erschließungskosten auf Dich zu. Zudem ist ein Bodengutachten sinnvoll. Wie hoch die Kosten für den Grundstückskauf letztendlich sind, hängt von der Größe des Grundstücks und dem Bundesland ab – und natürlich davon, welche Nebenkosten bei Deinem Wunsch-Grundstück anfallen.

Eine einheitliche gesetzliche Frist, wie lange ein Grundstück unbebaut bleiben darf, gibt es nicht. Kaufst Du ein Grundstück von einer Gemeinde, wird im Kaufvertrag oftmals eine Bebauungsfrist festgelegt. Diese kann ein Jahr, aber auch drei Jahre oder mehr betragen. Bei einem Kauf von Privat kann es auch sein, dass gar keine Frist im Kaufvertrag vereinbart wurde. Beachte beim Grundstückskauf, ob Dir eine Bebauungsfrist gesetzt wird oder nicht.

Wenn Du ein Grundstück kaufen möchtest, gibt es vieles, was Du beachten solltest. Deswegen solltest Du nichts überstürzen, auch wenn das Angebot noch so verlockend klingt. Vor allem bei einem auffällig günstigen Kaufpreis lohnt es sich, einige Fragen zu stellen. Wie sieht es mit der Bodenbeschaffenheit aus? Gibt es Altlasten auf dem Grundstück? Ist es bereits erschlossen oder musst Du noch Erschließungskosten einplanen? Genauso solltest Du Dir überlegen, ob dieses Grundstück auch wirklich Deinen Vorstellungen entspricht, denn dort wirst Du vermutlich für die nächsten Jahrzehnte leben, wenn Dein Haus gebaut ist. Nimm Dir also die Zeit, um alle Punkte, die Du beim Grundstückskauf beachten solltest, abzuhaken. Nur so findest Du das richtige Grundstück für Dich.