Ablauf Baugenehmigung

Beim Ablauf der Baugenehmigung bzw. des Bauantrags muss zwischen diesen drei Begriffen unterschieden werden.

Wenn Du Dir und Deiner Familie ein neues Haus bauen möchtest, brauchst Du eine Baugenehmigung. Aber auch für Um- und Anbauten, eine Nutzungsänderung oder gar den Abriss eines Gebäudes ist eine Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde notwendig. Du kannst Dir merken, dass alle Gebäude ab 30 m² und Gebäude, in denen sich Personen aufhalten, genehmigungspflichtig sind. Allerdings gibt es auch hier Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern. Rechne also lieber damit, dass Du für Dein Vorhaben eine Baugenehmigung brauchst. Baust Du ohne Genehmigung und das Bauamt erfährt davon, kann es schnell ungemütlich und vor allem teuer werden. Neben einer hohen Geldstrafe von bis zu 50.000 Euro kommt der Abriss des unerlaubt gebauten Gebäudes auf Dich zu.

Hast Du versäumt, eine Baugenehmigung einzuholen, kannst Du noch nachträglich einen Antrag stellen. Ob das Bauamt diesem im Nachhinein noch zustimmt, ist jedoch nicht sicher. Vor allem dann nicht, wenn Dich die Behörde bereits auf die fehlende Baugenehmigung angesprochen hat. Dabei stehen die Chancen auf eine nachträgliche Genehmigung des Bauantrags bei einem kleinen Bauvorhaben wie einem Carport in der Regel besser als bei einem Einfamilienhaus.

Als Faustregel kannst Du Dir merken, dass Gebäude unter 30 m², in dem sich keine Personen aufhalten – z. B. ein Gartenhäuschen oder eine Überdachung – ohne Baugenehmigung gebaut werden dürfen. Allerdings unterscheiden sich die Vorschriften, wofür eine Genehmigung benötigt wird, je nach Bundesland. Die genauen Vorschriften sind in der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes festgelegt, dort kannst Du alles ganz genau nachlesen. Um auf Nummer Sicher zu gehen, dass tatsächlich keine Genehmigung erforderlich ist, kannst Du beim Bauamt eine Bauvoranfrage stellen. Denke daran, dass Du nicht nur für Gebäude eine Baugenehmigung brauchst, sondern unter Umständen auch für eine Terrasse, ein Vordach und weitere Bauvorhaben.

Um eine Baugenehmigung zu bekommen, muss ein Bauantrag beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Allerdings kannst Du den Antrag auf Genehmigung in der Regel nicht selbst stellen, sondern brauchst dafür einen Bauvorlageberechtigten. Das kann z. B. Dein Architekt oder Dein Bauträger sein. Wir nennen Dir die einzelnen Schritte für einen reibungslosen Ablauf Deiner Baugenehmigung bzw. Deines Bauantrags.

1. Bauantragsformular: Als erstes brauchst Du ein Bauantragsformular. Das bekommst Du bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde in Deiner Gemeinde.
2. Ausfüllen: Danach muss das Formular ausgefüllt werden. Das kannst Du entweder selbst machen oder zusammen mit dem Bauvorlageberechtigten. Sind alle Angaben vollständig, müssen sowohl der Bauherr als auch der Bauvorlageberechtigte das Bauantragsformular unterschreiben.
3. Unterlagen: Als nächstes musst Du alle benötigten Unterlagen zusammensuchen und dem Bauantrag in dreifacher Ausführung beilegen. Folgende Unterlagen brauchst Du:
   Lageplan Berechnung der Grundstücksfläche Bauzeichnungen Baubeschreibung Sicherheits- und technische Nachweise Geplante Grundstückserschließung Kosten

   Den Lageplan bekommst Du von einem Vermessungsingenieur.

   Das Bauamt verlangt eine Berechnung der bebauten und unbebauten Grundstücksfläche. Die Größe der beiden Flächen ist für die bauliche Nutzung von Bedeutung. Diese Berechnungen kannst Du auch beim Vermessungsingenieur anfragen.

   Die Bauzeichnung ist ein genauer Plan Deines Bauvorhabens, inklusive Grundrisse, Schnitte, Maße und Ansichten. Diese wird in der Regel von einem Architekten erstellt.

   In einer Baubeschreibung sind die vereinbarten Leistungen der Baufirma oder des Bauträgers detailliert festgehalten. Diese bekommst Du von Deinem Bauunternehmen.

   Dein Architekt muss Dir die Standsicherheit Deines Gebäudes, also die Statik, attestieren. Manche Bauaufsichtsbehörden verlangen zusätzlich auch Nachweise über den Wärme-, Brand- und Schallschutz.

   Falls Dein Grundstück, auf dem Du bauen möchtest, noch nicht erschlossen ist, musst Du dem Bauamt einen Plan vorlegen, der die vorgesehene Erschließung zeigt. Mit Erschließen ist der Anschluss an die Energie und Wasserversorgung sowie an das Telefonnetz und Internet gemeint.

   Das Bauamt ist auch daran interessiert, wie teuer das Bauvorhaben inklusive aller Nebenkosten wird. Du kannst die Kosten ermitteln, indem Du alle Aufträge, die für Deinen Neubau erteilt hast (oder zumindest die Angebote dafür), zusammenrechnest und als Kopien Deinem Bauantrag beilegst.

4. Bauantrag einreichen: Als letzten Schritt musst Du den Bauantrag beim Bauamt einreichen. Entweder gibst Du ihn persönlich ab oder Du schickst ihn per Post. Danach heißt es auf die Baugenehmigung warten und hoffen, dass alles klappt. Hast Du an alle Unterlagen gedacht und bei der Planung Deines Neubaus alle Vorschriften berücksichtigt, sollte einem reibungslosen Ablauf des Bauantrags nichts im Wege stehen.

Um schnellstmöglich eine Genehmigung für Deinen Bauantrag zu bekommen, gibt es ein paar Dinge, auf die Du achten solltest.

• Bauvoranfrage: Frage zunächst beim zuständigen Bauamt nach, ob Du überhaupt eine Baugenehmigung brauchst. Falls nicht, kannst Du direkt mit dem Bauen loslegen. Mit der Bauvoranfrage kannst Du zudem vorab klären, ob Dein Bauvorhaben eine Baugenehmigung bekommen wird oder ob Du Änderungen an der Bauvorlage vornehmen musst.
• Unterlagen: Achte darauf, dass Dein Bauantrag vollständig ist und die Baubehörde alle nötigen Unterlagen vorliegen hat. So kannst Du eine Menge Zeit sparen. Zudem braucht das Bauamt Deine Unterlagen in dreifacher Ausführung.
• Frist: Behalte immer die Frist im Auge, denn eine Baugenehmigung läuft nach einiger Zeit ab. Wie lange sie gültig ist, hängt vom Bundesland ab. In der Regel hast du ein bis vier Jahre Zeit, mit dem Bauen zu beginnen.

Die Dauer der Genehmigung des Bauantrags kann bis zu sechs Monate betragen – je nach Bundesland, Aufwand und Auftragslage. Sind in Deinem Bauantrag beispielswiese viele Ausnahmen enthalten, braucht das Bauamt mehr Zeit, um alle Einzelfälle genau zu prüfen. In der Regel kannst Du aber nach drei Monaten mit einer Genehmigung Deines Bauantrags rechnen.

Um die Dauer bis zur Genehmigung des Bauantrags zu verkürzen, kannst Du einen Antrag auf ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren stellen. Dabei werden nur wenige Punkte des Bauantrags überprüft, nämlich alles, was in Verbindung mit den planungsrechtlichen Auflagen der Gemeinde steht, z. B., ob Dein Vorhaben zum Bebauungsplan der Gemeinde passt und der Landesbauordnung entspricht. Dadurch kann die Genehmigung schneller erteilt werden. Allerdings sind bei einem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren Architekten oder Bauherren für die Einhaltung des Baurechts verantwortlich. Im normalen Verfahren wird auch dies durch die Bauaufsichtsbehörde überprüft. Ob das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren für Dein Bauvorhaben möglich ist, hängt vom Bundesland und der Art des Gebäudes ab. Schulen oder Krankenhäuser sind davon beispielsweise ausgeschlossen.

Wird die Genehmigung Deines Bauantrages nicht erteilt, hast du vier Wochen Zeit, um schriftlich Widerspruch einzulegen. Um Deine Chancen auf Erfolg zu erhöhen, solltest Du auch gleich Deine Argumente vorlegen, warum Dein Bauvorhaben doch genehmigt werden soll. Ändert das Bauamt seine Meinung, erteilt es Dir nachträglich eine Baugenehmigung. Wird der Widerspruch abgelehnt, bleibt Dir nur eine Klage als letzte Option – und das kann teuer werden und sehr lange dauern. Oftmals können schon kleine Änderungen am Bauvorhaben ausreichen, um bei einem erneuten Antrag die Genehmigung zu bekommen. Schau Dir also lieber genau an, warum das Bauamt Deinen Antrag abgelehnt hat und pass Deine Bauvorlage entsprechend an.

In der Regel kannst Du mit ca. 0,5 Prozent der Gesamtkosten Deines Bauvorhabens als Kosten für Deine Baugenehmigung rechnen. Folgende Faustformel hat sich für die Berechnung der Kosten etabliert:

Baufläche in m³ x Bauwert in Euro / m³ x Gebührensatz der Bauaufsichtsbehörde

Die genauen Kosten der Bauaufsichtsbehörde sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Außerdem musst Du noch die Beauftragung eines Ingenieurs und Architekten miteinrechnen, die Dir die nötigen Unterlagen für Deinen Bauantrag ausstellen. Die genauen Kosten hängen von folgenden Faktoren ab:

• Art des Baus
• Bundesland
• Architekt
• angeforderte Unterlagen
• zusätzliche genehmigungspflichtige Gebäude

Wenn Du Dich als Bauherr dazu entscheidest, ein Haus zu bauen oder Dein Zuhause mit einem Anbau zu vergrößern, brauchst Du in der Regel eine Baugenehmigung. Dafür musst Du einen Bauantrag auf Genehmigung beim Bauamt stellen. Achte dabei darauf, dass sich Dein Vorhaben bereits vor der ersten Antragsstellung an die Vorschriften Deiner Gemeinde und der Landesbauordnung hält. Ebenso solltest Du den Bebauungsplan Deiner Gemeinde einsehen und im Vorfeld mit Deinen Nachbarn sprechen. Denn Anwohner können gegen Deine Baugenehmigung Widerspruch einlegen und so den Traum von Deinem Haus vereiteln. Klappt der Ablauf der Baugenehmigung reibungslos und Du bekommst die Baufreigabe, kannst Du mit dem Neubau loslegen.