Wohngebäudeversicherung: Richtige Versicherungssumme

Die Versicherungssumme der Gebäude­ver­sicherung wird bei vielen Versicherern mit dem "Wert 1914" berechnet. Bei diesem Wert handelt es sich um eine fiktive Rechengröße, die als einheitliche Grundlage zur Ermittlung des Gebäude­­neubau­werts verwendet wird. Der große Vorteil des Werts 1914 ist, dass er sich nicht mehr verändert – er dient somit als stabile Grundlage für die Berechnung des Neu­­bauwerts.

Angesichts der Preis­entwicklung sind die Gebäude­werte unterschiedlicher Jahrgänge nicht vergleichbar. Hat ein Haus in 1980 rund 200.000 DM gekostet, würde der Wiederaufbau aktuell mit viel höheren Kosten zu Buche schlagen. Zu den damaligen Kosten wäre ein Neuaufbau kaum zu finanzieren. Neben strengeren Bauvorschriften machen sich auch strikte Vorgaben für energie­effizientes Bauen bemerkbar. Um nicht Äpfel mit Birnen zu vergleichen, hat man sich auf diesen Referenz­wert geeinigt, von dem aus der jeweils gültige Gebäude­wert bestimmt wird. Der Wert 1914 ist eine fiktive Berechnungs­größe. Sie gibt den Neubau­wert des Gebäudes im Jahr 1914 an – auch wenn es im Jahr 2014 gebaut wurde.

Das Jahr 1914 wurde nicht willkürlich festgelegt. Denn die Baupreise in diesem Jahr waren über einen relativ langen Zeitraum stabil und dadurch aussage­kräftig, was den eigentlichen Gebäude­wert betraf. Mit Hilfe des jährlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Baupreis­index lässt sich der Wert 1914 umrechnen, sodass der Neubau­wert für jedes Jahr ermittelt werden kann.

Der Baupreisindex spiegelt die langfristige Entwicklung der Preise für Bau­leistungen wider. Berücksichtigt werden sowohl Leistungen beim Neubau als auch bei der Instandhaltung von Gebäuden, zum Beispiel Abdichtungs-, Klempner-, Gerüst-, Beton- oder Maurer­arbeiten. Aber auch Aus­bau­arbeiten wie die Dämmung von Gebäuden, der Einbau einer Heizungs­anlage oder die Erneuerung der kompletten Elektrik fließen in den Wert ein.

Aus dem Neubauwert und dem Baupreisindex des entsprechenden Jahres lässt sich der Wert 1914 berechnen. Dafür nutzt man die folgende Formel:

Wert 1914 = Neubauwert / Baupreisindex im entsprechenden Jahr x 100

Um den aktuellen Gebäudewert zu erhalten, muss der Wert 1914 dann mit dem gültigen Baupreisindex multipliziert werden:

Gebäudewert = Wert 1914 x aktueller Baupreisindex / 100

Der Neubauwert ist der Betrag, der nötig wäre, um bei einer vollständigen Zerstörung der Immobilie das Gebäude im gleichen Zustand wieder aufzubauen. Dieser Wert ist für die Versicherer von Bedeutung, hat aber nichts mit dem Verkehrswert der Immobilie zu tun. Der Verkehrswert ist der Betrag, der für das Gebäude bei einem Verkauf auf dem freien Markt erzielt werden kann. Oftmals liegen der Neubauwert und der Verkehrswert sogar weit auseinander. Denn ein großes und hochwertiges Haus in ungünstiger Lage kann beispielsweise einen Verkehrswert von 300.000 Euro haben, während sich der Neubauwert aufgrund der Größe und Ausstattung 400.000 Euro beträgt.

Damit die Versicherungssumme der Gebäudeversicherung und der Neubauwert im Fall eines Totalschadens auch übereinstimmen, fragen alle Versicherungen zum Beispiel Größe, Ausstattung und Aufbau des Hauses ab. Zu den wichtigsten Informationen, die Du angeben musst, gehören:

• Haustyp: Ein-/Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus
• Anzahl Garagen/Carportstellplätze
• Dach: Ausgebautes Dachgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, Flachdach
• Bauart: Massivhaus oder Fertighaus
• Voll-/Teilunterkellerung: Ja oder nein
• Wohnfläche: gesamte ausgebaute Wohnfläche vom Keller- bis zum ausgebauten Dachgeschoss
• Baujahr bzw. Bezugsfertigkeit
• Adresse

Berücksichtigt werden weiterhin verschiedene Einbauten, die den Wert des Gebäudes erhöhen:

• Einbauschränke
• Hochwertige Sanitärinstallationen
• Heizungs- und Klimaanlagen
• Schwimmbecken
• Edelholzverkleidungen
• Echtholzparkett
• Kachelofen
• Sauna

Auch bestimmte Gegenstände, die außen am Gebäude befestigt sind, können in den Versicherungsschutz aufgenommen werden. Dazu gehören:

• Photovoltaik-Anlagen
• Markisen
• Überdachungen
• Antennen
• Briefkastenanlagen
• Überdachungen

Auch weitere Grundstücksbestandteile können mitversichert werden. Dazu gehören:

• Gartenhäuser
• Geräteschuppen
• Hundezwinger
• Müllbehälterboxen
• Pergolen

Beachtung gilt auch den Materialien, die für das Dach verwendet wurden. Hast Du ein Naturschiefer-, Kupfer- oder Reetdach auf Deinem Haus, musst Du dies angeben. Der Grund sind die besonderen Vorsichtsmaßnahmen, die zu treffen sind, um die Sicherheit des Gebäudes zu wahren. Naturschiefer muss beispielsweise alle ein bis zwei Jahre auf Risse kontrolliert werden, die durch Hitze und Frost entstehen können. Kupfer ist anfällig für Korrosion, während ein Reetdach erheblich die Feuergefahr erhöht, zum Beispiel nach einem Blitzschlag oder der Einwirkung von Feuerwerk. Daher wird oft ein Aufschlag auf die Versicherungsprämie fällig.

Um die Höhe der Versicherungsprämie zu bestimmen, verwenden die meisten Versicherer den gleitenden Neuwertfaktor. Dieser wird einmal im Jahr vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft veröffentlicht. Allerdings handelt es sich dabei um eine Empfehlung, der die Versicherer folgen können, aber nicht müssen. Im Einzelfall kann ein Versicherer bei der Berechnung der Prämie vom gleitenden Neuwertfaktor abweichen. Der gleitende Neuwertfaktor berücksichtigt zwei Aspekte: Die Entwicklung des Baupreisindex und die Steigerungen der Tariflöhne im Baugewerbe. Denn bei einem vollständigen Wiederaufbau müssen die aktuellen Materialkosten durch die Gebäudeversicherung abgedeckt werden und die Versicherungssumme muss ausreichen, um die aktuellen Löhne zu zahlen.

Bei der Berechnung spielt wieder der Wert 1914 eine wichtige Rolle. Er wird mit dem gleitenden Neuwertfaktor und mit dem Beitragssatz der Versicherung multipliziert. Die entsprechende Formel lautet:

Versicherungsprämie = Wert 1914 x gleitender Neuwertfaktor x Beitragssatz

Der Beitragssatz wird von der Versicherung festgelegt.

Wenn Du die Versicherungssumme der Gebäudeversicherung nach dem Wert 1914 und mit dem gleitenden Neuwert bestimmst, bist Du gegen einen Totalschaden abgesichert.

Der wesentliche Vorteil des gleitenden Neuwerts gegenüber anderen Berechnungs­methoden, die zum Beispiel den Verkehrs­wert oder den Neuwert des Gebäudes als Maßstab nehmen, ist folgender: Eine Unterversicherung kann nicht auftreten. Die Versicherungssumme ist immer so hoch, dass der komplette Wiederaufbau inklusive aller Material- und Lohnkosten sowie die Konstruktions- und Planungskosten abgedeckt sind. Das bedeutet: Die Versicherungssumme der Wohngebäudeversicherung passt sich immer automatisch den aktuellen Umständen an. So brauchst Du nicht ständig die Entwicklung von Bau- und Lohnkosten zu beobachten. Auch eine regelmäßige Anpassung des Versicherungsschutzes ist nicht notwendig.

Der Wert des Gebäudes, den die Wohngebäudeversicherung schützt und der durch die Versicherungssumme abgedeckt wird, geht über den tatsächlichen Wert eines Gebäudes im Sinne eines Verkaufswertes hinaus. Dieser wäre auch kaum vergleichbar, spielen beim Marktwert doch nicht nur Bauweise und Ausstattung sowie tatsächliche oder vermeintliche Mängel eine Rolle, sondern auch Lage oder Infrastruktur.