Notarkosten beim Hauskauf

Egal ob Du einen Hauskauf, Wohnungskauf oder Grundstückskauf planst, um dann ein Haus zu bauen – am Notar kommst Du nicht vorbei. Erst eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung lässt den Immobilienkauf rechtskräftig werden. Dies dient zum Schutz des Käufers und Verkäufers, denn bei einem Hauskauf geht es in der Regel um eine Menge Geld. Stell Dir vor, Du hast ein Haus gekauft und ein paar Monate später muss der Verkäufer Insolvenz anmelden. Würde die Immobilie nicht rechtskräftig Dir gehören, sondern noch zum Besitz des Verkäufers zählen, könnte sie zwangsversteigert werden. Durch das Unterschreiben des Kaufvertrags beim Notar kannst Du Dir sicher sein, dass der Immobilienkauf rechtskräftig ist und das Haus auch wirklich Dir gehört.

Hinzu kommt, dass Immobiliengeschäfte sehr komplex sind und viele Dinge vertraglich geregelt werden müssen. Ein Notar hat hier Erfahrung und Einsicht in alle wichtigen Unterlagen. So bleibt am Ende kein Punkt offen und Du kannst beruhigt in Dein neues Haus einziehen oder mit dem Hausbau starten.

Wer jetzt glaubt, ein Notar schaut lediglich dabei zu, wie Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben, nachdem er im vorgefertigten Vertrag ein paar Daten und Zahlen geändert hat, liegt falsch. Tatsächlich hat ein Notar viele Aufgaben, wenn es um den Kauf einer Immobilie geht. Dazu zählen:

• Erstellung eines individuellen rechtssicheren Kaufvertrags (z. B. kann durch Wege- oder Wohnrechte ein zusätzlicher Aufwand entstehen)
• Aufklärung des Käufers und Verkäufers über die Rechtsfolgen, die durch die Unterschrift des Kaufvertrags entstehen
• Betreuung des Käufers und Verkäufers, z. B. durch eine Erstberatung, die Überwachung des Zahlungsverkehrs zwischen Käufer und Verkäufer oder der Eigentumsumschreibung
• Anlegen und Verwalten eines Notaranderkontos
• Einholen einer Verzichtserklärung der Gemeinde (falls notwendig)
• Andere Vollzugstätigkeiten wie das Einholen oder Beurkunden von Unterlagen
• Am Tag der Unterschrift: Kaufvertrag laut vorlesen und gemeinsam mit dem Käufer und Verkäufer unterzeichnen
• Informierung des Grundbuchamts über die Änderung
• Anschließende Überprüfung, ob das Grundbuchamt die Eintragung im Grundbuch vorgenommen hat
• Meldung des Immobilienkaufs beim Finanzamt

Ist der Kaufpreis bezahlt und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt, ist der Immobilienkauf rechtskräftig. Danach wird Dir der Notar seine Rechnung schicken.

Damit Du die Höhe der Notarkosten für den Hauskauf nicht erst beim Blick auf die Rechnung erfährst, kannst Du sie im Vorfeld kalkulieren. Als Faustregel gilt, dass Du mit rund 1,5 - 2 % Prozent der Kaufsumme als Notargebühren rechnen musst – sowohl beim Hauskauf als auch beim Hausbau. Denn beim Hausbau fallen die Notarkosten auf den Kauf des Grundstücks an, auf das Du Dein Haus bauen möchtest.

Die genauen Notarkosten sind im Gerichts- und Notargesetz festgelegt. Das heißt, Dein Notar kann Dir nicht die Kosten berechnen, die er möchte, sondern muss sich an die festgelegten Gebühren halten. Einen Kostenvergleich musst Du daher nicht machen, wenn Du auf der Suche nach einem Notar bist. Hier ist einzig und allein die Qualität entscheidend. Die Notarkosten richten sich nur nach der Höhe der Kaufsumme. Dasselbe gilt für die Grundbuchkosten. Auch diese sind festgelegt und erhöhen sich mit steigendem Kaufpreis der Immobilie bzw. Grundstück. Wir zeigen Dir hier beispielhaft einige Notarkosten für einen Grundstücks- bzw. Hauskauf.

Da der Hauskauf heutzutage immer kostspieliger wird, rechnen wir die Notarkosten anhand einer Kaufsumme von 350.000 Euro einmal für Dich durch. Dabei gehen wir davon aus, dass Du 70.000 Euro als Eigenkapital angespart hast und ein Darlehen von 280.000 Euro aufnimmst. Zudem nehmen wir an, dass Du die Leistung des Notars, ein Notaranderkonto für Dich anzulegen, nicht in Anspruch nimmst.

Bei dieser Rechnung musst Du für Deinen Hauskauf rund 4.800 Euro Notarkosten zahlen. Das ist eine Menge Geld, die Dein Budget zusätzlich belastet. Um Deinen Geldbeutel nicht weiter durch regelmäßige Zinszahlungen zu belasten, empfehlen wir Dir, die Notarkosten selbst zu zahlen und diese nicht in Deine Baufinanzierung einzuschließen.

Die Kosten für den Notar beim Hauskauf übernimmt der Käufer – zumindest den Großteil davon. Der Verkäufer muss lediglich für z. B. für die Löschung von Grundbucheintragungen, wie eine Eigenheimhypothek oder ein altes Vorverkaufsrecht, aufkommen. Haftbar sind dennoch beide. Solltest Du als Käufer nicht in der Lage sein, die Notarkosten für den Hauskauf zu bezahlen, ist der Verkäufer in der Zahlungspflicht – und umgekehrt. Da der Käufer die meisten Notargebühren beim Hauskauf übernehmen muss, darf er sich auch den Notar aussuchen. In der Regel ist im Kaufvertrag festgelegt, wer welche Kosten übernimmt.

Dass Du als Käufer die Notarkosten tragen musst, hat vor allem steuerliche Gründe. Denn wenn der Verkäufer für die Kosten aufkommen müsste, würde er sie einfach auf den Kaufpreis des Hauses oder Grundstücks aufschlagen. Dadurch erhöht sich jedoch die Grunderwerbsteuer, die Du einmalig beim Immobilienkauf zahlen musst.

Der Notar schickt Dir seine Rechnung meistens zusammen mit der notariell beglaubigten Abschrift des Kaufvertrags der Immobilie zu. Das passiert in der Regel binnen weniger Tage, nachdem Du den Kaufvertrag unterschrieben hast. Je nach Notar hast Du dann 14 bis 30 Tage Zeit, die Rechnung zu begleichen. Achte also darauf, dass Du genügend Eigenkapital zur Verfügung hast, um die Notarkosten zügig zu bezahlen.

Tatsächlich kannst Du bei den Notarkosten für den Hauskauf sparen, obwohl die Gebühren an sich nicht verhandelbar sind. Eine Möglichkeit ist, auf das Notaranderkonto zu verzichten. In der Regel brauchst Du das auch gar nicht. Ein Notaranderkonto ist ein treuhänderisches Sonderkonto und dient dazu, die Zahlung der Kaufsumme sicher abzuwickeln. Der Käufer überweist den vollen Kaufpreis auf das Notaranderkonto. Dort bleibt es so lange liegen, bis alle Pflichten aus dem Kaufvertrag des Hauses erfüllt sind. Erst dann wird das Geld an den Verkäufer überwiesen. Eröffnet und verwaltet wird das Konto vom Notar. Sinn macht solch eine sichere Kaufabwicklung vor allem dann, wenn gegen den Verkäufer z. B. ein Insolvenzverfahren läuft und er noch Schulden hat. Dann bekommt er nämlich den Kaufpreis abzüglich möglicher Zahlungen an berechtigte Gläubiger, also Kreditgeber, vom Notaranderkonto ausbezahlt. Da dies nicht häufig der Fall ist, kannst Du Dir die Notarkosten für ein Notaranderkonto beim Hauskauf meistens sparen.

Eine weitere Möglichkeit zum Sparen von Notarkosten ist, möglichst viele Beur­kundungen und Ein­tragungen in einem Termin zu erledigen. So kannst Du z. B. die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch zusammenlegen. So kannst Du Dir doppelte Termingebühren sparen.

Wenn Du das Haus vermieten möchtest, kannst Du Geld sparen, indem Du die Notarkosten für den Immobilienkauf von der Steuer absetzt. Am besten sprichst Du in diesem Fall mit Deinem Steuerberater.

Egal ob Du ein Haus kaufen oder bauen möchtest, die Notarkosten sind ein fester Bestandteil. Denn sie sind immer fällig, unabhängig davon, ob es sich um einen Hauskauf, Wohnungskauf oder Grundstückskauf handelt. Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Wenigstens musst Du dadurch nicht auch noch Preise vergleichen, um den besten Notar zu finden, denn es kostet bei jedem dasselbe. Um ein bisschen Geld zu sparen, kannst Du versuchen, so viele Dinge wie möglich in einem Termin zu erledigen. Auf ein Notaranderkonto solltest Du nur im Notfall zurückgreifen, falls Du Deinem Verkäufer nicht vertrauen kannst. Dennoch liegen die Gebühren für den Notar beim Hauskauf zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises, dementsprechend solltest Du diese Kosten frühzeitig in Deine Finanzplanung oder Baufinanzierung einrechnen.